Contribuinte consegue isenção de IRPF sobre lucro de imóvel.

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Discussão gira em torno da isenção quando o produto da venda de imóvel é usado para a compra de outro imóvel.

Na discussão sobre a incidência de Imposto de Renda Pessoa Física sobre ganho de capital, o contribuinte está na frente no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Isso porque as duas turmas de direito público entendem pela isenção do tributo sobre o lucro imobiliário.

A situação ocorre quando há a venda de um imóvel em que é necessário apurar o ganho obtido, ou seja, o preço de aquisição e o preço de venda. Sobre este ganho há incidência de Imposto de Renda, com alíquota entre 15% e 22,5% sobre o valor do ganho.

No STJ, a discussão gira em torno da isenção quando o produto da venda de imóvel é usado para a compra de outro imóvel no prazo de seis meses. A Receita Federal exige o pagamento do imposto quando o produto da venda é utilizado para quitar saldo devedor de outro imóvel já possuído ou cuja promessa de compra e venda já tenha sido celebrada.

Lei 11.196/2005, conhecida como Lei do Bem, foi criada durante a crise imobiliária que atingiu o Brasil com o objetivo de aquecer o mercado. No entanto, a regra alterou a Instrução Normativa RFB 599/2005, que tratada isenção em seu artigo 2º, parágrafo 11. Essa é a base da discussão no STJ.

A norma, que vem sendo considerada ilegal pelos ministros do tribunal, prevê que fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no país.

Segundo o advogado Ulisses Jung, no Brasil, é comum a pessoa primeiro assinar contrato de compra de novo imóvel, até para garantir as condições de compra, e só depois vender o seu imóvel atual. Um exemplo é a compra de imóvel na planta.

“Nesta situação deveria haver isenção do imposto, mas a Receita Federal o exige, gerando necessidade do contribuinte ir à juízo para ver reconhecida a isenção. O que interessa é se o produto da venda do imóvel será usado para compra de outro em até 180 dias”, explica.

2ª Turma do tribunal já entende que a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo os bens adquiridos tanto posterior como anteriormente à alienação de outro imóvel, razão pela qual é igualmente isento o ganho de capital utilizado para quitação.

Os ministros levam em consideração que a restrição da lei isentiva torna a aplicação da norma quase impossível, pois a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo.

A discussão na turma,  no entanto, não é unânime. Ao analisar o recurso especial 1.469.478, o ministro Herman Benjamin ficou vencido por entender que a isenção não atinge operações já existentes, mas apenas aquelas futuras, ou seja, a compra de imóvel novo. O ministro entende pela aplicação da instrução normativa.

Em março deste ano, a 1ª Turma passou a decidir de modo favorável ao contribuinte também. Ao analisar o Recurso Especial 1.668.268, a ministra Regina Helena Costa afirmou que a isenção alcança as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui.

“Ao pretender finalisticamente fomentar as transações de imóveis, é induvidoso que a ratio da lei prestigiou a aplicação, é dizer, a utilização dos recursos gerados no próprio setor imobiliário, numa concepção mais abrangente e razoável que a aquisição de um imóvel “novo”, condição esta defendida pelo Fisco, a qual, todavia, ressente-se de previsão legal”, afirmou a ministra. A decisão foi unânime.

Segundo o advogado Flávio Carvalho, a redação da Lei 11.196/2005 é específica no sentido de pretender isentar o contribuinte que aliene um imóvel, tenha ganho de capital na venda e aplique recursos na aquisição de outro imóvel.

“A regra não fala sobre a forma que é feita a aquisição. O objetivo é estimular o uso de recursos da venda de um imóvel na compra de outro”, afirmou.

“A previsão do paragrafo 11 da instrução normativa é arbitrário e foge da disposição legal na medida que ilimita a isenção se a pessoa for quitar as prestações. A aquisição do imóvel se inicia quando do contrato de compra, mas o bem só será dele quando terminar de pagar todas as prestações”, concluiu.

A discussão não deve chegar no Supremo Tribunal Federal (STF) por se tratar de matéria infraconstitucional. O conflito é entre lei e instrução normativa e, nesses casos, a última palavra é do STJ.

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